（财讯）“经营贷”违规流入楼市 惠企好政策为何肥了投机者

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新华社深圳4月23日电:为什么非法流入楼市的经营性贷款政策会让投机者受益

新华社中国网记者赵瑞希

最近，有迹象表明，非法商业贷款流入了深圳的房地产市场。这一现象引起了监管部门的关注。

中国人民银行深圳市中心支行22日公布初步调查结果:辖区内，部分商业银行有客户先全款购房，再以新购房产为抵押申请经营性贷款，但规模很小。该行和深圳银监局已要求商业银行对信贷资金是否非法流入房地产行业进行全面调查。

当初惠企的好政策，为什么实际落地就走样了？

经营性贷款非法流入房地产市场

目前我行经营性贷款利率仅为4.0%，低于房贷利率。深圳某大型国有银行的工作人员说，这期间有相当一部分人经营商业贷款，有客户说是用来买房的。

商业抵押贷款是银行为满足小微企业生产经营过程中的资金需求而使用的贷款，一般以房地产为抵押。一位银行账户经理告诉记者，近年来经营性贷款利率在4%至7%之间波动。当经营性贷款利率低于抵押贷款利率，实体经济疲软时，就会有经营性贷款套利空流入房地产市场。

张宪弼(化名)于2019年年中抵押房产，获得营业贷款额度数百万元。他说:国家现在支持我们小微企业的运营，提供的利率很低，只有4%多。而且抵押完成后，可以照借不误，非常方便企业资金周转。

而原本支持小微企业发展的好政策却被炒家盯上了。受疫情影响，实体经济受损，股市不好，各种理财收益下滑。有人瞄准了用经营性贷款替代抵押贷款的套利机会。

某银行账户经理算了一笔账:按照我行目前的利率，贷款300万，每月房贷还款1.6万左右。如果使用经营性贷款，月均利率在11000元左右，月供可以少于5000元。

记者了解到，用经营性贷款买房的运营模式是通过各种渠道筹集资金，全额买房，然后将房产抵押给银行办理经营性贷款。

因为经营性贷款只针对已经正常经营一段时间的企业股东，所以也就催生了买卖公司的交易。有贷款中介表示，如果买家名下没有公司，可以花3.5万买一个公司。

流行病期间的利息折扣提高了套利预期

为应对新冠肺炎肺炎疫情，降低中小企业融资成本，深圳市工业和信息化局于2月底发布办法，对疫情期间中小企业和个体工商户获得的商业贷款，按实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息，贴息期限不超过6个月。据估计，深圳将提供30多亿元人民币的贷款折扣。

但这种在疫情期间惠及企业的政策，提高了部分投机者的套利预期。用商业贷款买房，有优惠的话，里外可以省近30万。一位有意购买第二套房的购房者计算，经营性贷款相当于贷款的70%，而(第二套房)房贷只能贷到30%。

因此，对于一些投机者来说，经营性贷款不仅非法拿走了利差，还规避了贷款限制政策。

对此，中国人民银行深圳市中心支行于4月20日向辖区内各银行发出通知，检查从住房贷款到房地产的非法资金流入。

随后，记者走访了深圳多家银行，工作人员改变了主意，称现在正在打击，然后顶风作案。

根据商业银行20日14时30分提交的自查统计，中国人民银行深圳中心22日公布的初步调查结果为:未发现新注册企业而申请业务贷款的情况；没有发现小额再融资的信贷资金通过房地产抵押贷款的形式流入房地产市场；在辖区内，部分商业银行有客户先全款买房，再以新购买的房产为抵押申请经营性贷款，但规模占比较小。

深圳中小企业服务局22日表示，根据贷款贴息的实施办法，5月份将汇总各银行贷款贴息项目，完成审核和公示工作后，下达资金计划。目前，市、区两级贴息贷款项目尚未进入资金分配阶段，不存在贴息贷款资金进入住房市场的情况。

惠企政策是否可以扭曲？

经营性贷款利率并不总是那么低，贷款期限也没有房贷那么长。长期来看，没有房贷是有优势的。已获得经营性贷款额度的张宪弼认为，用经营性贷款买房的人要有足够的流动性。一旦收紧经营性贷款政策或提高利率，他们可以从其他渠道获得低成本资金，否则得不偿失。

一位银行员工告诉记者，商业贷款最多可以贷款十年，每年需要偿还全部本金，还需要承担资金过桥费用等。如果用来买房，有一定的风险。

这意味着用商业贷款代替抵押贷款的门槛并不低。在这种情况下，仍然有经营性贷款非法流入楼市，说明楼市背后的投机行为正在制造麻烦。

经营性贷款是中小企业的救命钱。为什么惠企政策在实施过程中会被扭曲？资金使用监管难是主要原因。有银行工作人员表示，在几家银行多次转账后，银行很难找到商业贷款的下落。

目前，迫切需要防范房地产市场的虚拟火灾，加强信贷流量监管，保持实体经济的信贷水源，防止脱离实际。

深圳银保监管局22日表示，为防止信贷资金非法流入房地产行业，制定了有针对性的监管措施。包括:加强对借款人的资格审查，不向没有实际经营、经营流程不切实际的空空壳企业发放贷款，进一步严格审查短期内建立或转让实际经营企业的借款人；加强抵押物管理，重点审查房地产交易完成后短期内抵押贷款业务融资需求的合理性；加强贷款资金使用管理，禁止信贷资金回流借款人账户或非法流入房地产市场，加强对借款人贷款后新增房地产的监控；加强对贷款中介和员工行为的管理，防止内外勾结；科学设定考核指标，严格防范小微企业虚假贷款、骗取财税优惠补贴等违背政策意图的行为。

此外，深圳银监局督促银行迅速开展全面调查，对发现的问题认真整改并追究责任，坚决纠正房地产行业违规挪用贷款，限期追回，降低对借款人的授信额度。

同时，深圳银保监管局表示，将继续督促和引导银行推进小微企业金融服务增量、拓展、降本、提质，有效支持企业复工复产，帮助企业渡过难关，不因贷款业务规范运作影响对小微企业和个体工商户的信贷支持。